枣阳市以共同缔造理念 让老旧小区“青春常在”

荆楚网（湖北日报网）讯（通讯员付宏才 徐学波 陈强） “要首先拆除小区内外的违章建筑，还路于民”“要着重解决小区道路坑洼不平、环境卫生脏乱差等实际问题”，“要统一规划机动车和非机动车停车区域，解决无序停车、乱停车问题”……日前，一场事关老旧小区改造的“诸葛会”在枣阳市国家经济技术开发区茶棚社区六组的一个“三无”小区召开。

茶棚社区六组的“三无”小区建于上世纪90年代后期，实际居住群众22户，由于缺少管理，小区到处污水横流、道路破烂不堪，铁皮屋私搭乱建、垃圾乱倒乱堆，僵尸车随意停放、小广告肆意乱贴，社区居民对此纷纷提出意见与建议。茶棚社区相关负责人当场表态：“马上成立综合整治专班，深入小区群众开展调研走访，进一步征求广大居民建议。同时，邀请专业团队参与小区改造方案设计，制定科学合理、切实可行的改造方案，尽快让小区环境变得干净整洁美观，让广大居民心情舒畅。”

老旧小区改造是服务群众生活的重要民心工程。近年来，枣阳市牢固树立以人民为中心的建设思想，积极顺应群众期盼，按照政府主导、部门配合、业主参与、齐抓共管、共同缔造的原则，全力抓好老旧小区改造工作，通过补短板、补功能、补机制，将老旧小区改造成环境优美、居住舒适、生活惬意的美好小区。枣阳市老旧小区改造经验去年受到湖北省住建厅肯定并在全省推广，今年4月底，在全省老旧小区改造现场推进会上，枣阳市做了典型经验交流；今年5月，省委办公厅、省住建厅调研组分别到枣阳专题调研老旧小区改造工作。

走进群众：听民声， 顺民意，改到心坎上

走进枣阳市绿化所家属院，只见道路平坦整洁，车辆停放有序，文化墙新颖夺目，体育器材、休闲椅、电动车充电桩一应俱全。居民王耀方说：“我们家属院改造得很漂亮，尤其是建这个小运动场，住户们不仅可以在这里锻炼身体，还可以聚在这里拉家长，相互间交流多了，邻里关系更好了。”

枣阳市绿化所家属院占地面积近2000平方米，办公区和住宅区在一起，住户48户。为将家属院改造得既靓丽美观，又更好地满足住户生活需求，在改造之初，绿化所组织党员干部分楼栋联系住户，认真听取每个住户对改造工作的意见与建议。在给绿化所家属楼顶层重新做SBS防水材料时，为保证顺利施工，将房顶的老隔热层全部拆除，一些顶层住户又要求重新建设隔热层，而改造设计专班在设计时，怕建设新隔热层压坏了SBS防水材料，为保证防水效果，就不设计建设新隔热层。这样，不少顶层住户不同意，绿化所尊重住户意见，多次与老旧小区改造专班协商，最终恢复建设了隔热层，顶层住户十分高兴。

老旧小区改造。 通讯员 供图

和改造绿化所家属院一样，枣阳市在老旧小区改造中，从提出改造倡议、到商量改造方案、再到改造施工监督，积极动员群众全程参与，群众“知晓率、参与率和满意率”分别达90%以上。枣阳市还针对不同老旧小区的实际情况，做到了一小区一方案 ，重点支持基础类改造，以满足居民安全需要和基本生活需求的为主，优先补齐小区功能短板，统筹解决排水不畅、污水外溢、路面破损、乱堆乱放、飞线充电、楼顶漏水、立面脏乱、安防缺失等“老大难”问题。在此基础上，鼓励社会力量和小区居民参与，实施完善类和提升类改造，如加装电梯、增加电动车充电桩等，进一步提升小区居民的生活品质。

另外，为保证老旧小区改造质量，枣阳市一方面要求业主单位分别与施工单位、监理单位、专营单位签订《老旧小区改造工程质量安全监督管理责任状》，改造过程中，由住建局老旧小区改造专班加强日常质量安全监管；另一方面，在每个小区邀请几名住户代表进行监督，确保小区改造按设计方案实施建设。在改造后，邀请住户代表进行竣工验收，并听取广大住户意见，广大住户不满意的不进行竣工验收，直至广大住户满意为止。 据统计，2019年以来，枣阳市累计完成老旧小区改造247个，2.1万户居民从中受益。其中，累计拆除违建3296平方米，改造给排水及燃气等地下管道183公里，规整迁改弱电管线468公里，增设机动车停车位5436个、电动车充电设施574套、健身设施364套、安防设施2964台，加装电梯89部，新增小区绿化面积6.23万平方米。

走入市场：融资改 ，连片改，改出新天地

老旧小区改造投资需求大，如何解决小区居民“高期望”与社会资本“低参与”的矛盾，枣阳市逐步建立老旧小区改造融资机制。

枣阳市抓住被湖北省住建厅列为全省城镇老旧小区改造融资试点城市的契机，不久前，获农发行和农业银行共12.2亿元的授信额度，贷款周期15年，计划利用3年时间分批实施城区14个区片的老旧小区连片改造，改造面积183.33万平方米，惠及299个老旧小区、1.8万户居民。目前已到位5.9亿元，今年将用4亿元，按照“连片改造、整体推进”的方式，集中改造3个连片的老旧小区， 即枣阳市区沿河西路片区、沙店民营区片区和西环二路片区，5200余户将从中受益。目前，3个片区的改造项目正在开展启动工作。

老旧小区改造。 通讯员 供图

在融资改造中，枣阳市政府明确市国有资本投资运营集团的全资子公司—枣阳市瀚旭城市投资有限公司作为实施主体，赋予融资方拥有投资改造区域内的广告经营、空闲房屋出租、公共区域经营、停车场(充电桩)等特许经营权，并委托国有资本投资运营集团成立物业服务公司，对改造后老旧小区进行物业管理服务，通过盘活闲置的低效利用资产、激活空闲的土地和空间资源、“拆违+点删+改造”并行腾退多类空间等方式，深度挖掘城市存量资源资产，植入可盈利的经营性业态和服务设施，探索参与养老、托幼、医疗健康、助餐、超市等有偿便民服务，用增量投资改造后长期持续运营实现的收益，实现老旧小区改造资金的借、用、管、还一体，达到项目融资平衡。

另外，枣阳市还对有产权单位的老旧小区，鼓励产权单位多渠道筹集资金，主动参与老旧小区改造；落实中央、省有关文件精神，明确水、电、燃气、通信网络等部门，同步实施改造并承担相应的改造资金；引导居民自筹，如在老旧小区加装电梯上，鼓励居民运用住房公积金承担自筹费用。

走向温馨：建机制 ，分类别，改后共管理

改造后的小区如何管理？枣阳市采取分类管理的措施，不久前出台《关于加强和改进无物业服务老旧小区物业管理工作指导意见》，一方面，推动社区成立公益物业服务企业，对部分规模较小的三无小区进行物业服务；另一方面，对于规模较大的小区，积极指导街道、社区成立业主委员会，确定采取自管或市场化物管服务模式。另外，对于产权单位管理的老旧小区，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。不论是哪种类型的小区，枣阳市根据各个老旧小区党员人数组织成立党支部或党小组，加强党建引领，推行“红色物业”。目前，枣阳成立全市物业管理行业党委，并配齐行业党委领导班子，还对14个符合条件的物业企业成立了党支部，对10个物业企业成立了3个联合党支部，配齐了党支部书记。

在枣阳市北城街道办事处顺城回族社区虹景花园小区，建立了4个功能分区，其中，红色驿站服务区，主要为居民代办多种公共服务事项；休闲娱乐区，为居民提供休闲、看书、看报、棋牌等服务；民族团结区，有实用技能、历史文学、民族宗教等方面的图书；区域矛盾纠纷调处区，主要是解决邻里纠纷、小区物业投诉等矛盾纠纷。

在枣阳市北城街道办事处西南街社区聚佳小区，是一个典型的“三无”小区，北城街道党工委和西南街社区党委牵头，采取小区居民自我推荐和群众推荐的方式，成立了小区自管委，发挥居民自治作用，让居民充分参与小区事务管理，自管委成员及居民代表共同商议，收取一定的物业费试行管理，居民缴纳物业费达到100%。

在枣阳市南城街道办事处盛隆社区，他们制定小区积分管理办法，根据居民的文明表现、义务劳动等情况计算分值，居民凭积分卡在小区爱心超市兑换物品，换取物质奖励，鼓励广大居民参与社区和小区建设，实现社区党委、小区业委会、物业公司、居民等多方合力共治，营造干净、整洁、美观、和谐的生活环境。

另外，枣阳市还积极组织市直机关事业单位党员到联系的社区、老旧小区“双报到”，和小区的其他居民一起共同抓好小区环境卫生、反电信诈骗、防溺水宣传等，助推小区的文明卫生建设，共建幸福生活家园。