记者朱泽
“武汉限购，您要不要了解下投资型公寓产品？”10月3日武汉重启限购，一些置业交流群里的商铺公寓营销又重新活跃起来，不少市民更是频繁接到推销电话，兜售商铺或公寓非住宅类产品。
楚天都市报记者近日探访发现，尽管营销铺天盖地，曾在2011年全面限购时风光无限的非住宅产品，短期内仍难崛起。营销顾问号称售罄的楼盘，可售房源往往还有一大半。
营销铺天盖地
成交量仍不高
“正好我手里还有几套特价房，晚出手可就没了。”昨日上午，记者以投资者的身份，联系了商铺公寓营销顾问小刘。小刘先推荐了武昌火车站旁的万金国际广场。区位优势绝对核心，毗邻武昌火车站升值空间大，总价低开发商包租回报稳定……他罗列了一连串好处。此外，小刘还推荐了江岸竹叶山附近一个公寓项目。期间，他多次强调买家不少，好房源不多，现在正是最好的时机，出手要趁早。
公寓类产品真火爆吗？昨日，记者探访上述两个项目的营销中心，大厅里有些冷清，看房者寥寥。记者查询武汉市房地产市场信息网发现，万金国际广场共1570套非住宅产品，其中已售465套，还有1091套可售，库存比接近70%；竹叶山的公寓项目，可售房源同样过半。
从每日成交数据来看，尽管武汉10月3日限购了商品住宅，但作为非住宅类的公寓也没了往日风光。
10月1日和2日，武汉商业房分别成交75套和29套；10月3日，武汉正式限购，商业房成交量下滑至13套。尽管从9日开始，成交量开始上升，但仍低于9月份同期水平。商业房包括商铺和公寓，也就是说限购后，公寓商铺最低每天仅售出了个位数。
公寓优劣势参半
投资者下手踌躇
2011年2月武汉出台“史上最严”限购令，本市家庭只能在中心城区新购一套商品住宅。此后，不限购不限贷总价低的公寓，在一段时间内可谓是风光无限。今年陆续出台限贷限购政策，从目前来看，公寓却并未重获投资者的青睐。
29岁的小吴去年在武昌大东门买了一套精装修公寓，今年初搬了进去。他觉得公寓的优势非常明显，首先是面积小、总价低，还贷压力较小。其次是空间利用率高，功能分区较全，比较符合年轻人的喜好。此外，他还单身，有公寓就不用再租房；就算结婚再买婚房，公寓因为在市中心繁华路段，生活交通配套齐全，也能很快租出去。
正在四处看房的冯女士也认为公寓优势明显，但她觉得公寓的缺点也不少，因此她有点犹豫是否出手。一是相比住宅70年产权，公寓、商铺等非住宅产权年限一般为40年。二是公寓一梯好多户，人走在过道里觉得拥挤狭促。三是很多酒店式公寓都是商住两用，往来人员相对复杂。此外，公寓的物业管理费通常较高，水电费按商用标准收取，这也是一笔不小的费用。如果转手，税费比住宅类高很多。
业内人士分析，此次限购与2011年的有所不同，并未对购房行为一刀切，更多地是从信贷政策上限制，对刚需族来说，购买首套房的变化不大。随着去年底武汉楼市高歌猛进，公寓类产品价格也水涨船高，一般某个区域内的公寓价格，比新建商品住宅价格便宜约一千元，优势不再明显。此外，购房者和投资者的习惯也在发生变化，对项目品质的追求也越来越高。
投资选地段还要算回报率
从业15年的武汉资深房产投资达人老胡支招，公寓可作为不动产投资的配置工具，只要把握好尺度，就能获得良好收益。首先，公寓作为投资产品，它的回报主要来源于租赁。此类需求大的地方多是金融商务区、产业区，外来人员流动性大，特别是金融商务区人员素质比较高，高档公寓需求大，升值潜力自然也大。
其次，看区域租金水平。在投资公寓前，应先逛逛当地的二手门店，了解同等户型住房或公寓的租金水平和出租率，掌握现有市场情况，预测公寓日后租金水平。
最后，还要算算回报率。投资回报率=（税后月租金减去物业管理费）×12÷公寓总价。算出各类投资的回报水平，再决定投资配置。
（作者： 编辑：连明明）
