宜城市深入推进农村土地改革

　　荆楚网消息（记者 刘涛）10月25日下午，襄阳市政府新闻办公室组织召开宜城市深入推进农村土地改革新闻发布会。会上，宜城市政府副市长谭涛通报了宜城市农村土地制度改革三项试点情况。

　　据介绍，2015年宜城市被国土资源部确定为湖北省唯一的农村宅基地制度改革试点城市，2016年9月又新增农村集体经营性建设用地入市和土地征收两项改革内容。承担农村土地制度改革三项试点任务以来，我们在各级领导的关心指导下，坚定改革方向，坚守改革底线，大胆创新，积极实践，取得了明显成效，改革工作得到国土资源部和省、襄阳市的肯定，人民日报、中央电视台等主流媒体深度报道，荣获全国“国土资源节约集约模范县（市）”，受到国务院通报嘉奖，去年又获得湖北省首届“改革奖”。

　　紧扣“三个首要”，提升改革凝聚力

　　把土地制度改革作为首要任务，压实主体责任。国家级试点既是荣誉，更是责任。宜城市坚持提高政治站位，认真贯彻落实习总书记“四个有利于”（有利于增添经济发展动力，有利于促进社会公平正义，有利于增强人民群众获得感，有利于调动广大干部群众积极性）的改革要求，切实担起“省委直接抓、试点地方党委负责”的主体责任，成立了以市委书记为组长、市长为第一副组长的改革领导小组，一名政协副主席具体抓落实，统筹制定实施方案和工作路径图，加强调度和督办考核，形成一级抓一级、层层抓落实的责任体系。

　　把保障农民权益作为首要责任，提高群众获得感。宜城市坚持以人民为中心，一切从农民群众利益出发来谋划和推进改革，充分尊重农民集体主体地位和农民个人意愿，把话语权交给农民，始终将保障农民土地权益放在首位，重点算好耕地保护账、农民增收账、村集体收入账，不断增强农民群众获得感、幸福感和安全感。

　　把可复制可推广作为首要目标，形成“宜城经验”。立足传统农区、经济中游、无特殊政策的现状，主动作为，向内挖潜，激发内生动力。明确“试点先行、总结经验，以点带面、全域铺开”的改革思路，探索“打基础、管长远、可持续、惠群众”的改革路径，稳妥有序推进改革。比如，农村宅基地制度改革先行选取了城郊、集镇、平原、山区丘陵四种类型8个试点村，形成多种改革样板，进而在全市复制推广。

　　夯实五大基础，激活改革原动力

　　宜城市以农村土地制度改革的五项基础工作为切入点，摸清底数，综合分析，统筹谋划，筑牢改革底盘。

　　加快“多规合一”编制，夯实规划引领基础。坚持规划先行，调整完善相关规划，先后编制宜城市新型城镇化发展规划、农业产业发展规划，镇域总体规划、村庄建设规划等一系列规划，做到统一控制、统一布局、相互衔接、同步实施。今年完成全市50%的村庄建设规划编制。

　　摸清集体经营性建设用地家底，夯实入市改革基础。通过摸底调查，掌握全市集体建设用地存量和预期规模，筛选确定重点入市区域和入市方向。从全市667宗存量集体建设用地筛选出具备入市条件的地块85宗558.4亩，纳入首批入市推进方案。

　　突出农村土地征收核心内容，夯实征收改革基础。经测算，预计缩小征收范围25%，界定公共利益用地范围6大类25小类；在征前风险评估、征中民主协商、征后信息公开等方面进一步规范，既简化合并批后实施程序，又规范征前告知公开程序；对被征地农民实行多元化保障，主要采取留地、留物业安置，征前一次性养老保险预存实缴制度，免费提供技能培训就业安置等。目前，9个乡镇污水处理站（34.35亩）和开发区污水处理厂（73亩）按照征地制度改革要求组卷上报省国土资源厅已获批复；现正在按土地征收制度改革要求组卷2018年六个批次建设用地，面积557.63亩。

　　建立基准地价体系，夯实同权同价基础。以2015年土地利用现状变更调查数据库为基数，完成全市集体建设用地定级与基准地价评估工作，形成规范的地价体系，并和国有土地基准地价体系相互衔接，为建立城乡统一的建设用地市场提供了依据，理顺了“同等入市、同权同价”的价格形成机制。

　　成立村民事务理事会，夯实村民自治基础。“怎么改、怎么干，农民说了算”。全市所有村都成立了村民事务理事会，将宅基地分配、有偿使用、自愿有偿退出、村集体土地增值收益分配等与农民切身利益息息相关的事项，纳入理事会工作范畴。工作流程公开透明，开3次征求意见会，看4次公示墙，发挥民主，接受监督。

　　着力五项创新，增强改革驱动力

　　宜城市坚持可复制可推广的改革方向，坚持问题导向，因地制宜，创新方法，破解难点，增添改革新动能。

　　差异化解决宅基地历史遗留问题。通过逐户调查、测量，我市共有10.66万户11.24万宗宅基地（其中一户一宅占86.96%、一户多宅占8.16%、有户无宅占4.87%；超占面积8.63万户，占81%；私下交易2.14万户，占20%）。按照“尊重历史、遵循民意”的原则，制定《宜城市农村宅基地历史遗留问题处理办法》，分三个时段（1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前、1982年2月13日至1987年9月3日《湖北省土地管理实施办法》实施前、1987年9月3日至2015年12月31日）界定是否超面积，妥善解决5500多个历史遗留问题，发放“房地一体”不动产权证书76899本。

　　用村人均耕地面积倒算确定宅基地面积标准。搜集全国21个省的宅基地面积标准，以及省内具有代表性的14个县（市）2900多个宅基地样本进行分析论证，将过去按地类确定宅基地面积，改变为以人均耕地面积作为主要参考因子。标准分为三大类：一是城市规划区内，原则上集中连片建设，户均用地不超过90平米；二是城市规划区外，镇政府所在地、传统集镇实行集中统建、多户联建和新型社区建设，不超过140平米；三是传统农区按村人均耕地1亩以下、1—2亩、2亩以上，分别执行160、180、200平米标准。

　　全域推行超面积宅基地阶梯式有偿使用。针对过去宅基地超占面积比较严重，对超占部分实行“分段+调节”的阶梯式缴费，分时段界定面积超不超，分区段确定面积超多少，按调节系数确定缴多少，基准价格按区域划分为五个档次，村民自治调节标准，实行“多超多收、少超少收”。有偿使用费“村收村支”。目前宅基地超面积有偿使用实现全覆盖，已收取7.7万户1500余万元，占应收户数的96%，主要用于宅基地回购和村公益事业。

　　多渠道畅通宅基地流转和退出。针对农民宅基地退出意愿不强，采取“用时间换空间、梯次腾退”的办法，促进宅基地退出：一是有偿使用倒逼，对超占面积和一户多宅的逐年提高有偿使用标准；二是转变功能用途，鼓励多种经营，如流水镇莺河村就地翻新改造闲置宅基地，发展乡村旅游新业态，变居住为经营创收；三是跨区域流转，打破村域流转限制，允许宅基地在市域或镇域范围内农村户籍间腾退流转，如流水镇新建落花潭新型社区，吸引了周边村组农民入住；四是政策项目引导，全域推进增减挂钩，探索宅基地“三权分置”，引导宅基地退出。三年来，农民自愿有偿退出宅基地1160户3114亩。

　　分段累进法确定土地增值收益调节金比例。以财政部、国土资源部确定的调节金基本比例为依据，选取我市近五年来交易的138块经营性用地，测算分析成本和收益分配情况，按成交亩平单价分段累进缴纳调节金（成交亩平单价15万/亩以内的部分，按12%计算；16万—30万元部分，按20%计算；31万元—50万/亩部分，按30%计算；超出50万/亩以上部分，按40%计算），体现“价高多调、价低少调”，形成公平共享的国家、集体、个人土地增值收益分配机制。

　　凸现五大成效，汇聚改革向心力

　　宜城市坚持改革成果全民共享，形成齐心协力促改革、惠民生的强大合力。

　　形成了一批可推广的制度办法。出台三项改革核心制度36项，增强了改革针对性、指导性和操作性；形成了17个专题研究成果，确保改革少走弯路；建立了市镇村三级联动工作机制10项，形成了以理论支撑制度，以制度指导试点，以机制推动工作，以实践印证成效的闭环模式。

　　实践了一批可复制的成功案例。加强案例总结提炼，丰富改革成果，初步形成“迁村腾地建新区”“翻新改造兴农旅”“环境整治美乡村”“就近产业城镇化”等7个典型案例，以及“宅基地超面积阶梯式有偿使用”“组合政策激励自愿有偿退出”等经验模式。

　　总结了一批利修法的改革建议。将改革的制度设计和实践探索上升到修法层面，分别对《土地管理法》和《物权法》提出4条修改建议，对《担保法》提出1条修改建议。其中，多种形式保障农民“户有所居”、宅基地的执法监管权限部分下沉等制度成果在《土地管理法（修正案）》中得到印证。

　　释放了一批改革发展红利。一是促进了节约集约用地，执行新的宅基地面积标准后，户均农民建房占地面积减少30%以上。正在建设的流水落花潭、雷河七里等6个农民聚居区，可以集中入住6200户3万人。二是盘活了闲置资产，改革使腾退的宅基地、存量的建设用地由“睡资产”变成“活资本”。三是拓宽了增收渠道，通过土地流转、农房抵押贷款等途径增加农民财产性收入。如我市农房抵押贷款312户1.46亿元，助力农民扩大生产、发家致富。四是增加了集体收益，目前已有8宗42.97亩集体建设用地入市，总成交价573.46万元，其中流水镇刘台村1.11亩经营性建设用地入市拍卖后，村集体收益22万元。五是规范了建房行为，做到“无规划不审批，无设计不建房”。六是美化了村庄环境，催生出流水“醉美莺河”、刘猴胡坪、小河高康等一批美丽乡村。

　　锻造了一批改革攻坚力量。先后有200多名优秀基层干部参与改革，提拔重用20多名改革实绩突出干部，为全市改革提供了有力的人才支撑。