武汉商品房紧急维修可申请直接用房屋“养老钱”

　　图为：小区需要大家共同来爱护，包括足额交存房屋维修资金 （记者万多摄）

　　楚天金报讯   策划/陈力峰 覃万钟 采写/记者黄振琳

　　■民生话题：房屋维修资金

　　【访谈对象】武汉市房地产管理中心副主任龙克虎

　　【生活难题】市民办证或收房时，为自己的房子交存了一笔维修资金，即房屋的“养老钱”。一旦房屋共用部位、共用设施设备保修期满后需要维修和更新，就要动用这笔钱。但是，为何巨额的维修资金使用率仅1.19%？为何少数小区申请动用维修资金那么难？就市民的这些疑问和困难，记者专访了武汉市房地产管理中心副主任龙克虎。

　　■现状

　　共用部位和设施可动用维修资金

　　据介绍，住宅维修资金主要用于住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造。

　　住宅共用部位需维修的情况包括：屋面漏水，外墙渗漏，外墙外装饰层出现裂缝、脱落等，外墙保温层破损或脱落，外墙及楼梯间、公共走廊开裂等，公共区域内窗台、门廊、楼体扶手破损等。

　　住宅共用设施设备需维修的情况包括：电梯及主要部件的维修或更换，避雷设施改造，监控、消防系统设备损坏严重，楼内排水设施故障，水箱、泵房等二次供水设施损坏（供水企业承担的除外）等。

　　未到使用最高峰65亿储存有必要

　　记者了解到，武汉市自从2002年启动房屋维修资金交存制度以来，截至2012年7月31日累计交存65.12亿元，但市民共计申请使用了 7748万元，使用率仅1.19%。

　　而实际上，很多小区平时就有修修补补，但为何没有动用维修资金？这一大笔钱为何没有发挥出作用？

　　龙克虎说，65亿元的维修资金看似“巨额”，实际上很多房子还没到用的时候。维修资金交存的高峰期从2007年开始，这些房子过了保修期才会动用维修资金。

　　龙克虎介绍，数据显示，从2010年开始，武汉商品房维修资金申请使用量明显增加：2010年，全市各个小区共计动用资金1570万元；2011年，动用2837万元；今年上半年，动用资金1712万元。

　　而实际上，从2003年武汉第一笔维修资金支出，到2009年的6年时间里，全市维修资金支出只有1629万元。也就是说，今年上半年维修资金申请的数额，相当于过去6年之和。这说明，武汉维修资金开始逐步进入使用井喷期，并非是65亿元的资金在账上“睡大觉”，而是还没到动用的时候。跟社保类资金一样，市民交存维修资金是给房屋“养老”的，房子产权70年，后期的维修都指望着维修资金，大部分维修资金目前还处于“蓄水期”，不可能被“抽干”。

　　甚至，龙克虎还担心，随着高层住宅越来越多，小区共用的智能化设备越来越多，今后维修资金使用支出将呈几何式增长，65亿元的维修资金看着多，分摊到每户可能只有几千元，以后可能还不够用。比如，2010年平均每笔维修资金支出是13.4万元，2012年上半年增长到了15.1万元。

　　■问题

　　三年没有申请到难在业主表决上

　　南湖一个小区，2009年起约有150户业主的房屋出现不同程度的漏水，业主们开始申请使用维修资金。然而，3年过去了，维修资金都没申请下来。原来，申请程序“卡”在业主签名表决上。

　　龙克虎介绍，维修资金使用难，原因之一就是卡在“表决”上，部分业主对小区共有部位和公共设施的维修漠不关心。根据规定，维修资金使用需要占建筑面积 2/3以上且占总人数 2/3以上的业主签字同意，而部分业主对维修资金认知不深；有的业主长期不在家或房屋出租，无法找到本人；部分业主认为维修的部位与自己无关（如顶楼屋面）或自己不使用（如电梯）等，造成资金使用卡壳。上述南湖小区，历经三年，都没有完成2/3的业主签名同意。

　　龙克虎说，根据武汉市规定，小区的维修资金使用方案通过公示后，只要规定的业主人数签字同意上报区房管局，区局就会在7个工作日内完成审核工作，市维修资金管理中心3个工作日内即可划转资金。所以，只要业主手续齐全，审批并不会被卡。

　　龙克虎说，维修资金不是政府所有，也不能由个人任意处置，而是全体小区业主共有。这笔钱能不能动用，完全取决于业主自己。

　　龙克虎举了几个小区申请难的例子：有的顶楼漏水，楼下不愿意签字分摊；电梯损坏，一楼住户认为，自己不用电梯，凭啥动用自己的钱……然而，既然维修资金属全体业主共有，非紧急情况下，就只能通过少数服从多数的原则来使用。这也是要求“两个2/3”表决同意的由来。

　　多年不办房产证未交存维修资金

　　维修资金使用难，还有个原因是，部分小区业主没有足额交存维修资金。去年8月1日前，业主交存维修资金是在办理商品房产权证的环节，很多业主多年不办房产证，也就没有。这样一来，一旦发生维修费用，不好分摊这笔费用。

　　龙克虎说，如果手续齐全，但是因为维修资金管理中心的缘故没有按时划转资金，中心愿意接受广大市民的监督。

　　■破解

　　需要紧急维修时业主委员会申请

　　根据规定，当物业共用部位、共用设施设备需要动用维修资金时，须经占建筑面积2/3以上、且占总人数2/3以上的业主签字同意。

　　龙克虎介绍，为避免出现南湖小区签字签三年、耽误小区重要设备维修的情况，一旦小区出现紧急维修需要，可以不通过2/3业主同意，可经过业主委员会或相关业主申请，直接报区房管局申请使用维修资金，然后在小区内公示。这些需要紧急维修的情况包括：屋面防水损坏造成渗漏；外墙1/5以上有脱落危险；电梯故障危及安全；消防设施出现故障危及安全等。

　　小区未足额交存也可以申请动用

　　去年，江岸一个小区的业主李先生，因房屋漏水要申请维修资金。但是他所在的小区，大半业主并没有交维修资金，结果申请卡了壳。

　　以往，有业主多年不办房产证，也就不交存维修资金。从去年8月1日起，武汉市实行新规定，维修资金改为交房前交。中心城区业主可在各区房管局窗口及全市交通银行网点交存维修资金。业主获得了交存凭证后，才能去办理收房手续。

　　另外，房屋的维修资金由业主和开发商分别交存。武汉市维修资金管理中心和各区房管局，还对开发商交存维修资金的情况进行了清理，凡是已办理楼盘项目初始登记但未交存或交存不足的，将向开发单位逐一下达限期交存通知书；逾期不交存的，依法处罚；拒不执行处罚决定的，将申请人民法院强制执行。

　　龙克虎解释，对于没有足额交存维修资金、业主申请使用难的，还出台了便民新办法。在要维修的共用面积范围内，如果有业主未交或未足额交存维修资金的，房管部门应告知申请人，并引导申请人组织该范围内业主就如何分摊、使用维修资金达成一致意见。相关业主既不能达成一致意见又无约定的，房管部门按比例拨付已交存业主分摊的费用，不足部分由申请人组织相关业主解决。

　　■监督

　　经业主表决同意业主大会可管钱

　　目前，一些规模大的小区，维修资金交存总额可以达到上千万元，这样一笔钱放在那里安全吗？

　　龙克虎说，其实有条件的小区可以自行管理这笔“养老钱”。小区业主大会成立后，要求划转维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主表决同意。

　　另外，小区业主有知情权。各个交存银行，要定期向武汉市维修资金管理中心和业主委员会发送对账单；同时接受业主、售房单位对其缴纳的维修资金的余额、使用情况、增值收益等方面的查询。

　　此外，武汉市还将扩大维修资金交存服务网点，增大网点服务范围，方便业主交存、使用和查询。同时，还在探索维修资金的增值收益，如何“用之于民”的措施。

　　二手房如未交存补足后方能过户

　　二手房交易过户时，房管部门将对是否交存了维修资金进行查验。如果该套房已经开设了维修资金专户而该房屋未交存维修资金的，应补足维修资金；不补交的，暂停办理过户手续。

　　二手房交易时，该房屋维修资金账户有余额的，其余额同时转移给新房主；新房主凭身份证、房屋产权证等资料到所属房管部门窗口办理转移手续。